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前期物業管理招投標的難點及對策

發布時間:2022-6-16

前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。國內的物業管理是房地產業的延伸行業,它從誕生的那天起,就深深地打上了“建設單位”的烙印,即“自建自管”。目前,不少新建盤的物業管理就屬于這類性質。前期物業管理招投標是物業管理市場化的產物,但目前尚不規范。有些開發商為避開監控,借用招投標的形式暗箱操作,一些不知情的投標單位,投入大量成本編制標書、參加答辯,到頭來只能作為“陪標”,使廣大業主和投標人的利益受到損害。本文試圖結合國家建設部于2003年9月頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),通過對這些問題的分析,找到解決難點的對策。一、現狀及分析《辦法》是為了改變物業管理招投標的現狀,加快物業行業市場化的進程而頒布的,其中招標人確定的投標單位不得少于3個以及操作規范等內容,就是為了規范市場、阻止暗箱操作等非市場行為!掇k法》出臺以后,雖然非市場行為得到了一定的遏制,但總體情況仍不盡如人意,遠沒有達到《辦法》中所規定的要求。主要問題有以下幾個方面:1、“父子關系”沉淀開發商遺留問題開發商下屬的物業管理公司與實行市場化運作的公司相比,缺乏物業管理經驗,且服務意識較差,廣大業主投訴率較高。此外,由于是“父子關系”,所以責、權、利不清,造成許多開發遺留問題將責任轉嫁給了物業管理公司,造成業主與物業管理公司矛盾突出,而開發商下屬的物業管理公司無法直面“上級”,造成物業管理矛盾沉淀。2、 為選“意中人”,隱性招標多此類招標其實就是為了避開監控,暗箱操作。由于招標方在招標前早已定好“意中人”,其他投標單位只是走形式。且評選委員會門檻不高,專家資質和行業權威不,難以充分代表廣大業主的根本利益。3、 程序不清、信息不對稱雖然招投標活動有一定的程序,但在實際操作中又是另外一回事。如:有的開發商為打“時間差”,排擠非“意中人”,在招投標過程中,搞許多使投標者不知所云的程序。對此不少有識之士提出招投標應進行公示,目前上海的徐匯區以及浦東新區已經實行了這種做法,如采用上網、掛牌等形式進行公示,收到了很好的效果。4、 重表象不重實質,投標費用大據悉,目前投標方的標書越做越厚,成本越做越高,少則幾千、多則幾萬,再加上投標保證金等費用就更多了,致使不少物業管理公司不堪重負。而招標方幾乎沒有成本支出,且對投標方的成本不補償。有的開發商將樓房的管理費強行攤派給物業管理公司,這也是一種不公正的待遇。筆者認為,應對開發商設定一定的招標成本(包括給投標者相應的補償),這是對開發商規范和約束。5、 政府干預的弊端政府在招投標過程中,集“評判”和“參與”于一身,所以在整個招投標活動中,難以體現市場因素。這樣做至少有以下三個弊端:一是,以政府評判為主基調。政府若有傾向性的意見,將影響其他評委。同時由政府出面唱主角,難免帶上行政意志和地方保護主義,使本來完全市場化的招投標,摻雜了許多非市場因素,不利于物業行業市場化的推進。二是,由于政府參與,致使不少本來應該由市場解決的開發商遺留問題,變成了由政府參與解決。致使物業管理行業不能其他服務行業一樣,由市場機構(如消費者協會)解決。造成政府忙于“救火”,卻不能以市場和法律的方法來規范。三是,中介機構沒有市場。物業管理的招投標,應該有市場經濟的產物――中介機構。但是中介機構能否介入招投標,由政府一錘定音。從某種意義上說,中介機構成為政府的附屬機構。加上目前中介機構自身不規范,所以對招投標雙方缺乏吸引力。二、解決問題的對策1、 轉換思想觀念政府應從管理轉到指導、監督、培訓、評價等服務的層面上來。讓開發商認清優秀的物業管理,無疑將提升物業的質量和吸引力,同時可以幫助開發商從根本上解決遺留問題。所以實行招投標最大的受益者是開發商。如不少開發商將資深的物業管理公司作為賣點,就取得很好的售房效果。2、 培育市場機制政府應該將參與和服務兩項功能嚴格分開。即政府不直接參與招投標活動,而將服務功能做強。政府部門應以制定政策并監督執行政策為主,不應參與政策的執行,包括價格的制定等。為此,政府在物業管理招投標活動中有以下職責:制定推進物業管理市場相關政策并監督其執行狀況;對物業管理招投標活動中的專家評委進行培訓和資格認定,并對其進行年檢;不失時機地將中介機構導入物業管理招投標市場,并對中介機構實行資質管理;建立物業管理仲裁機構等,以培育健康的物業管理市場。3、細化招投標程序1)評委會組成和資格鑒定政府官員與物業管理公司總經理等評委會成員,必須具備豐富的物業管理經驗和資格。但是在進入評委會之前需要通過政府相關部門的培訓和認定,取得相應的資格,以保證評委的質量,使整個評標過程更加客觀和公正。如果發現違規現象,應終生停止其“評委”生涯。2)評委會組成人員的比例分配目前,評委會70%是由專家組成的,30%是由開發商和業主組成的。這種比例由于業主不占多數,難以真正體現業主的權益。恰當的比例應是以業主為主,專家為輔。3)評委評分結果的權威性在招投標活動中,必須保持它的公開性和權威性。在招標文件中,必須有詳細的評分規則。招標每一步結束后應將分數公開,讓參加的企業知道自己企業的得分。一旦有了最終的評判結果,就應該確認,不應出現一票否決的現象,以維護評分的權威性。4)明確組織招標形式目前,開發商或業委會組織招標的形式多種多樣,容易帶來多種弊端和黑箱操作的現象。應明文規定具備何種條件的樓盤采用何種招標形式,具備何種資質的物業管理企業參加何種招標形式。4、 培育中介機構中介機構是推進物業管理市場化的重要環節。為此要做好三個方面的工作:一是對中介機構的成員要實行嚴格的資格認定;二是強化對中介機構運作的管理,對其實行嚴格的年檢,審查其是否有違規現象,若有不軌,政府應吊銷其資質;三是實行對中介機構成員嚴格的培訓制度,使其符合中介機構成員的條件;四是政府應鼓勵物業管理招投標活動到中介機構開展。5、 建立仲裁機構為使物業管理招投標活動,真正體現公開性和權威性,應該建立解決開發商、物業管理公司和業主委員會等多方糾紛的仲裁機構――“快速法庭”。這一機構以第三方的身份快速、專業、公正地裁斷物業管理市場中產生的糾紛,并且輔助政府主管部門的正確實施法規,幫助和指導招投標過程中物業管理公司和業主的權利保護,以推動物業管理市場化的過程。

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